下半年房地产市场走势推演 不同经济决定不同政策侧重点

合富研究院最新发布的半年市场分析报告，对影响下半年市场的关键因素与市场表现进行了推演。市场将怎么走？分析人士认为，不同的阶段性经济决定了不同时期的政策侧重点。

从大概率看，现状房地产调控难有反转。但基于对国家宏观调控及目标分析，判断未来流动性定向宽松力度或将持续加大。汇率与杠杆率或具备更灵活调整空间，相关措施虽然并不直接利好房地产市场，但将对城市资产价值及市场供求形成支撑。

下半年房地产成交回落或许在所难免，但下行幅度有限。一线与二线城市房地产成交有可能已阶段性见底，风险主要来自三四线城市，由此可能对部分房企经营带来影响。

合富研究院分析认为，无论从横向（时间发展趋势）还是纵向（不同政策之间的相互组合）分析，可以判断：中国自2015年后实施的系列政策均是为推动“国内经济转型”以及可能应对的“国际经济矛盾”打基础。

从房地产市场看，“资产价值”成为吸聚各种资金资源要素促进经济转型的关键核心；现状实施的房地产调控是为了追求长期转型效果，以往调控思（“调控”与“维稳”不断更替）将不再延续。这将使房地产周期产生相应变化，长周期产生。

从现状观察，中国经济增长率的重要性有可能被持续弱化；“维持就业/经济转型/国内金融风险”仍是重要目标。结合现状政策与数据考虑，未来对汇率与杠杆率的控制存在更灵活变通空间。

房地产调控难有反转，但流动性对实体定向宽松更加明显。虽然难以直接受益，但相关措施预计将对城市资产价值及市场供求形成支撑。

一二线城市成交数据将出现回升：“严调控”多时的一二线城市成交或已阶段性见底，而影响房地产企业资金回笼的部分性措施有可能放开，这将推动一二线城市成交数据回升。

三四线城市成交增速继续回落：此类城市受政策的影响加大（见前述），成交增速继续回落，下半年有可能出现同比为负的月度成交数据。

在流动性定向宽松同时，亦同时防范“资金”在房地产市场“先行打转”。例子是：6月底宣布降准（实施日期为7-5）后，四个城市相继出台“企业限购”。重点城市对房地产资金的定向调节力度亦有所加强。预计未来亦会有更多城市实施“企业限购”。

可以预期未来实施流动性定向宽松的力度会持续增大，但此类政策对房地产市场的刺激会低于过往时期。

如前所述，如果考虑“资产价值稳定”与“I级目标”高度相关，则可以认为重点城市（尤其一二线城市）资产价值难有显著下行空间，与此同时，亦将致力于重点城市资产价格继续抬升。

并且 ，在受到经济下行冲击力度加大的下半年，对有可能产生“资产价值不稳”的部分措施（如，房地产税征收等），预计其推进将会充分考虑“系统性”与“稳妥性”。

2018年部分规模房企基于“弯道超车”目标，在三四线城市取地相较以往更为激进。但从2018年开始，三四线城市受调控政策的影响亦更加明显。不排除由此对部分房企的整体经营带来影响，其走货压力进一步上升。

对于一二线城市而言，开发商受性措施影响，在一级市场新增土地储备减少将影响未来二级市场供应。