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房产税中央地方和居民的三本账

2017-10-29 20:40编辑:dd人气:


上一次调控,从2011年到2014年,历经四年,中间仅有2013年呼吸换气一次。为什么总是间歇性政策调控?有没有长效机制?

我觉得要分历史时段来看,城镇化结束前,使用现在的调控政策比较合适,城镇化结束时,要转为长效机制,长效机制主要是指财税,也就是土地财为房产税。

人均住宅面积,是判断城镇化结束的指标,人均住宅面积超过35平米,进入城镇化尾声。这个人数,我直接用城镇化完成时的9.7亿人来计算。

根据中央党校周天勇数据,截止到2015年,城镇产权住宅套数大约2.7亿套,那么,截止到今年底,大约是270亿平米,270/9.7=28平米,以目前每年17-20亿平米住宅供应面积估计,大约4年以后,也就是2021年底前后,城镇人均住宅面积达到35平米。

我用1996年房改以后的住宅面积来估算,因为我认为1996年以后的房子数据和产权都清晰,而且质量也算可以。而且,如果需要拆掉1996年以后的房子提供需求时,这种市场已经不必恋战。

根据统计局和住建部数据,1996以来,所有城镇住宅面积大约是250亿平米,其中140亿平米是商品住宅,占比是56%。我这个250亿平米与周天勇先生的270亿平米出入不大,也就是1-1.5年的供应量,所以,我认为,5年后,城镇人均住宅面积达到35平米。

当然还有一个住宅分布和人口流向不均衡问题,三四线已经饱和,一线不依赖房地产,我们主要考察一下十几个二线,重庆就不说了,主城区人均住宅面积也早就超过35平米了。

我们以武汉作为代表看一下把,武汉自1996年到现在的商品住宅销售面积大约2.36亿平米,人均22平米,但是商品住宅之外还有其余的,1996年以来人均住宅也超过30平米了。

根据武汉最近三年的土拍情况,估计未来武汉每年还能供应2000万平米商品住宅和600万平米保障房,那么, 即使武汉每年增加15万人口,人均住宅面积每年也要增加2平米,在3后也能达到人均35平米了。

我国人口面临的断崖问题,很多文章都已经详细分析了,我不做赘述。我根据每年的小学生招生人数做了一个图,这个图模拟每年的25-35岁人口数量,这部分人口是创造能力最强的,也是买房的主力军。

可以看到,从2016年的2.4亿不到一些,逐步滑落到10年后的1.8亿,减少了6000万黄金青年,25%。

从城镇化进程和人口状况来看,10年后征房产税已经很有必要了,因为存量已经太大,需求越来越小,这是房产税的时代大背景。

全国财政是四大项,公共预算+性基金+国有资本经营+社保基金,前面两项是主要的,我们就看前面两项。

公共预算收入包括税收收入和非税收入,非税收入主要是罚款收费等,很多欠发达地区非税收入甚至占税收的60-80%,可见营商之一斑;性基金主要是地方的,大头是土地收入支出,其余是一些基建基金费用。

2)公共预算收入里,如果去掉1.5万亿的土地房产相关税收,就是14.5万亿,中央地方各拿7.2万亿;

2)如果没有房产土地相关收支,地方收入是7.2万亿,但是公共预算支出是10.1万亿,这是3万亿的缺口。

3)中央和地方都有财政赤字,预算赤字要依靠发债弥补,但赤字比例控制在3%左右,发债有限额的。

一般来讲,平衡财政收支可以采用增加税收、增加通货或发行国债的办法。通过发行债券弥补财政赤字。但是赤字国债的发行量一定要适度,否则也会造成严重的通货紧缩。上表列示了,2016年国债余额限额是12.59万亿,2017年14.15万亿。可以看到,2016年,国债发行3.08万亿,还本1.74万亿,年底余额是12万亿,在限额之内。

没有谁能楚地方债到底有多少,根据国家审计署和中国财政部,2014年,中国的地方性债务为24万亿,而社科院的报告提到2014年末,地方债规模超30万亿。而常委尹中卿认为,审计署两次审计只是摸清了地方债的“底数”而不是“实数”,许多地方往往还有一些比较隐蔽的债务并没有全部审计到,地方债的实际规模有可能比审计数据多一倍左右。

如果按照尹中卿常委的说法,我国地方债规模可能在50万亿左右,我的一位在中国银行工作的朋友也持同样见解。这一年的利息得多少呀?如果按照平均4.5%年息算,每年利息就是2.3万亿。

中国在本轮危机中率先复苏,与我国实施的反危机措施密不可分,通过向地方下放金融配置权来拉动经济,这一措施使得融资平台和影子银行快速扩张。2013开始地方债摸底调查,2015年启动地方债务置换工作(融资平台为主的各类地方债务置换为地方债券),本质上就是中央认领债务。

启动置换以来,2015年发行债券3.8万亿,其中置换3.2万亿,新增6000亿,2016年发行规模6.05万亿元,新增地方债1.17万亿元,置换债券规模为4.88万亿元。2017年规模估计与2016年相仿。

地方债已经纳入预算管理,各地新增限额由财政部在全国或其常委会批准的地方债务规模内测算,报国务院批准后下达地方。看看2016年和2017年的新增限额,感觉也就是1万多亿的额度。

1)土地及房产相关收入是5.25万亿,如果没有这一部分,那么,地方财政收入就是7.2万亿,但支出是10.1万亿,缺口大约是3万亿;

3)每年财政缺口3万亿加地方债利息2万多亿,实际缺口是5万多亿,看到没,这个正好是土地以及土地房产税收那5万多亿,这账算的可是门清呀。

1)先算房产税,城镇现存产权住宅270亿平米,人均30平米免征额,就是160亿平米左右免征,剩余110亿平米,估值70万亿,税率1.5%,全部收齐了,也就是1万亿,肯定有一部分收不上来,那就只有几千亿。

2)地方每年5万多亿的缺口,即使考虑到1万多亿的地方债新增限额,还缺3万多亿,可见,现在的几千亿房产税还不能解决地方财政问题。

所以,从地方财政来看,还不具备征收房产税的条件,要双管齐下才能逐步具备征收条件,一个是严格控制地方债规模,尽量控制地方的未来支出,一个是城镇化发展的更充分一些,逐步扩大征收范围。

根据财政部数据,截止到今年8月底,国企负债总额是96.5万亿,估计到年底会接近100万亿,下表是国企负债总额的增速。

“国企的债务规模,按照目前的增速,到年底会达到88万亿,如果能把18万亿的债务实现债转股,则仍有70万亿的债务,占P比重仍接近100%。但18万亿债转股可能实现吗?几乎不可能,因为目前A股市场经过26年的发展,总市值也只有50多万亿,要实现18万亿的债转股,估计得花10年时间。” – 这是他2016年8月份时说的。

今天不重点说国企债务,也不对国企经营做任何评价,大家有兴趣自己去研究,我的目的就是呈现国企债务客观产生的影响。

第一段,     是计算所有资管和理财的规模,国泰君安的朋友提供的数据,与姜超团队的数据几乎一样,总计大约96万亿,剔除交叉持有后的规模大约是65万亿。

第二段,     个人资金占比,我看到有说64.5%的,也有说63%的,我采用了61%,计算出个人持有的理财资管资金大约是40万亿,再加上5万亿的散户持股资金,总计大约45万亿。这是个人在储蓄之外的资金,全国储蓄规模是64万亿,大致推算出城镇居民的储蓄大约是50万亿。

第三段,     第三段,估算城镇居民资产,这是粗估,没有算汽车等其他固定资产,房产价值是根据周天勇的城镇270亿平米产权住宅再加个人上公寓商业写字楼等估计的。

城镇居民的资产状况如下:房产220万亿,储蓄50万亿,资管等45万亿,至少持有315万亿资产,其中房产占70%,储蓄加资管是95万亿。负债总计是40万亿,其中25万亿个人住房贷款,15万亿经营消费贷款等。

就像银行有影子银行一样,居民收入也有个“影子居民收入”,就是除了统计出来的居民可支配收入之外还有一部分没被统计到的,这部分来源于民营企业私营部门或者来源于人员的隐性收入,也有部分来源于统计方法的不科学,因为没人愿意多报收入。

左边粉色:从2010-2017年,统计的居民可支配收入总计214万亿,这是减去税费之后的收入,居民的消费支出总计154万亿,这是所有你想到你想不到的支出,214-154=60,剩余60万亿。

60万亿,减去13万亿还贷资金,剩余47万亿资金,13万亿是根据当年存量贷款余额计算出来再加总的。

47万亿减去37万亿买房本金,剩余10万亿,37万亿买房本金是根据商品房成交额减去当年新增个贷计算的。

综上所述,8年来,统计出居民收入214万亿,消费支出154万亿,还贷13万亿,买房本金花了37万亿,剩余10万亿,可以去做储蓄和理财了。

然而,这8年来,储蓄和理财资管等共增加了大约60万亿。所以,统计出来的居民收入无法说明这么多资金,我把这无法说明的50万亿称之为“影子居民收入”。这部分资金有可能直接现金买房了,有可能储蓄理财了,都有可能。

这50万亿影子居民收入相当于统计出来的214万亿收入的23%,也就是收居民还有23%左右的收入被隐藏了,别小看这部分资金,与总收入比只有23%,但是与买房前的资金47万亿比,这就非常厉害了,这等于实际的买房前的可支配资金比我们统计出来的大一倍。

总结一下居民部门状况,产权房屋市值220万亿,储蓄加理财资管资金95万亿,债务40万亿,其中25万亿个贷,15万亿经营消费贷,总体看,杠杆率不高,只不过这两年增速太高。

今年统计的收入减支出后剩余10万亿,再加6万多亿影子资金,减去3万亿还贷,还有13万亿资金可以支配,6万多亿做买房本金了,6万多亿进行储蓄理财了。

所以,客观上,将居民部门资金转移到地方的土地收入上的土地财政有它的现实背景,对于中国的城镇化发展也是起到了作用的,为何从十几年前就开始土地财政,也许是对于单边看涨的市场设置的做空机制,做空。

3)第二,金融危机后的激活内需,金融配置权下放,使得地方债高筑,据估计,有50万亿地方债余额,现在,地方没有办法还本金,只能每年借新债还旧利息,利息每年2万多亿。地方债已经纳入严格管控,每年新增限额大约1万多亿,要根据赤字率和经济倒推;

4)国企负债,今年底将接近100万亿,与房地产没有直接关系,只是放大了社融规模,增加了流动性;

具体来说,在这几本账里,就是中央和居民的最健康,我国居民就像小松鼠,天天忙着搬松子储存起来,这种“只挣钱不花钱,花钱也是为挣钱”的民族性,正好与地方的“不还旧债,要借新债,借新债只还旧债利息”的操作手法,形成了强烈对比与互补。

但是,房产这个壶终究会满,5年后城镇化就进入平台期了,但目前征收几千亿房产税无决地方财政问题,如何从目前开发时代的土地财政平稳过渡到存量时代的房产税,的管理水准,这是个非常重大的财税,以我国稳字当头的作风,一定会在充分试点之后才会正式开始。

最后补充一下,对于发展中的城市来说,地方财政也影响经济发展,二线以下城市离开房产基建投资看一看?

有人说,地方敢不听中央的,这话就糊涂了,地方是中央的派出机构,地方财政是全国财政的一部分,纳入预算管理的,地方财政的问题需要中央统筹考虑的。

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(来源:未知)

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